【大勢邸／Sylvia】今年上半年台灣房市在央行持續緊縮政策與貸款不易的雙重夾擊下，雖未見熱絡榮景，但六都預售推案總銷仍達1.24兆元，年增4.7%，勉力撐住供給水位；對此，全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，此波增幅多由去年遞延案量與開工令所驅動，並非市場實質回溫，下半年恐反轉趨緩，估計六都推案總銷將大幅縮水至6,200億元，全年跌破2兆元，房市將進入「蛋黃穩撐、蛋白修正」的盤整期，呈現「量縮、價分歧」格局。

▲六都2024與2025年H1預售推案比較表。鄉林不動產研究室

上半年推案「撐量」背後，其實源自政策壓力與資金焦慮交織。賴正鎰分析，央行自去年祭出第七波選擇性信用管制，強化對房市的降溫效應，已持續將近一年，從建商貸款排隊、撥款延遲，到消費者端「貸不到、貸不足、利率高」的情況普遍發生，使預售市場成交量銳減、來客量腰斬；他呼籲，央行應適度調整政策，對優質建商放寬授信條件，並推動區域信貸分流，避免硬著陸與爛尾樓風險擴大。

根據統計，2025年上半年六都合計推案戶數達47,657戶，年增7.9%；總銷金額為1兆2,360億元，年增4.7%，其中台中市最為突出，推案戶數超過1.3萬戶，總銷破3,120億元，桃園居次；反觀新北與台南則出現小幅衰退。台北市則在雙北土地稀缺、建蔽容積獎勵推動都更危老重建下，推案戶數與總銷金額年增率分別達17.9%與12.3%，領先六都。

房價走勢則呈現明顯「M型化」發展，台北市高資產族群現金充裕，豪宅市場仍具支撐力，換屋需求大於供給，價格維持高檔；但對多數剛需族而言，貸款條件緊縮造成交易障礙，預售與中古市場均見冷卻跡象，建商甚至延後推案或轉向長照、商辦等穩定收益型項目以解現金流之急。

而近期台中與桃園市都發局同步發布公告，鬆綁建築期限，允許2023至2025年間核發建照案自動展延兩年，市場解讀為開發商「續命丹」，以緩解缺工缺料與貸款難度帶來的工期壓力；賴正鎰表示，這類延照情況並非首次，2020至2023年疫情期間亦見大規模展延，「如今部分開發商為滿足『買地18月內開工』規定，提前開工並同步申請延展，導致大型建案完工期拉長至5年甚至更久，恐埋延後交屋風險，建議消費者優先選擇上市品牌建商」。

土地市場方面，上半年地價已有鬆動，新興重劃區土地供給量大，部分地主讓價求售，中小型建商更傾向將持有土地盤給大型業者，下半年地價預估將下修10%至15%；而中古市場亦同步降溫，2025年上半年建物買賣轉移棟數僅約10萬棟，房仲業估六都成交年減幅落在18%至22%之間，台中與新北最為明顯。

即便如此，賴正鎰仍強調，房市中長期仍具正面動能，行政院延長「投資台灣三大方案」至2027年，加上台美降稅談判進展與台幣升值吸引資金回流，國銀存款餘額更已突破72兆元，顯示資金充沛，「高資產族群仍以不動產作為資產配置核心，支撐蛋黃區房價持穩，但蛋白區缺乏人口與就業支撐，價格將面臨修正壓力」。

展望下半年，賴正鎰提醒，房市盤整期可能持續一年以上，購屋族須審慎評估交屋期與建商財務實力，開發端則需控管資金壓力與案場策略，才能在冷暖交錯的市場中穩健前行。