【大勢邸／Sylvia】重劃區成未爆彈？根據《591新建案》公布最新銷況盤點，前十名重劃區合計約1.8萬戶待售，占在售總量達36.6％，約每三戶就有一戶滯銷；區域分布以北台灣最慘，新北、桃園就包辦七席、待售量近1.4萬戶，林口新市鎮、青埔特區等話題熱區亦入列，顯示在這波房市風暴下，連具題材光環的重劃區買氣也難倖免。

▲十大待售量重劃區。591新建案提供

數字科技旗下《591新建案》分析，重劃區推案集中、量體龐大，最易放大景氣冷熱；就現況而論，建商保守、買方觀望，許多區域陷入「無新案、無買盤、無成交」的空轉期，因此業者多以多案共用接待中心、彈性工時等方式縮減管銷，為長期抗戰備戰。

《591新建案》總編輯李忠哲直言，當前「銀彈」問題不解、土建融與房貸同步趨嚴，建商資金鏈承壓；消費者端則面臨層層審核、最終成數與利率未必如預期，自備款、交屋等待與裝修等隱性成本墊高，購屋負擔加劇，市場M型化更形明顯，對業者與買方皆是警訊。

從排行榜觀察，賣壓集中在外圍大型重劃區，新北「淡海新市鎮」待售 3,621 戶居冠，規模直逼部分縣市在線總量；雖有輕軌與淡江大橋等建設支撐，但通勤與氣候因素再加上造鎮案量體龐大，使待售壓力長期居高。

桃園「客運園區」受青埔房價外溢與「3字頭」親民單價吸引成為推案熱點，惟機能未臻成熟且市況反轉、決策期拉長，即便傳出個案願意讓利，短期止跌仍不易。

此外，本次上榜的林口新市鎮、桃園青埔與新北二重疏洪道，成交價多落在「6字頭」上下，與其他親民價帶區域形成對比；其中，二重疏洪道無論左、右岸新案成交價已站穩「7字頭」，待售量更突破千戶，主因年內「新濠漾4－英倫公園」、「甲山林市政帝寶」等指標案相繼公開，推升在線戶數。

中南部相對穩健，本次僅三區進榜，高雄僅楠梓「高雄大學特區」入列，前期「台積效應」推升價量後，地主喊價墊高土地成本，建商購地轉趨保守，加上買方追價意願降溫，左營、仁武、橋頭等重劃區的供需反倒較早進入修正期，數據並未如外界想像般擴大。

因此，重劃區在「資金面偏緊、需求端保守」的雙壓環境下，短期仍以消化庫存為主，價格層級較高、話題度強的指標區也難逃去化放緩，若沒有明確增量利多，市場恐維持「價不易動、量難放大」的僵局，未來應關注個案讓利幅度、銀行授信審核鬆緊與自有資金比提高等變化。