【大勢邸／Sylvia】「輝達效應」話題熱度延燒至今，實際房價卻冷熱兩樣情！根據住展雜誌統計指出，輝達（NVIDIA）5月宣布進駐台北市北投士林科技園區後，北士科地段預售均價拉升至每坪119.4萬元，較消息公布前的1至4月小漲4.8％，年增近一成，其中北投新洲美段水景宅單價衝上144.8萬元，改寫北投區新高；然而，北投非北士科區塊、士林、甚至新北三重、淡水等被寄望受惠的區域，價格表現普遍未見明顯起色，顯示「利多外溢」有限、影響短尾。

▲今年5-8月北士科話題影響地區預售房價比較。住展房屋提供

進一步比對5至8月與年初1至4月的預售案平均單價變化，北士科本體的價格確實走強，帶動市場情緒與想像，但若排除北士科範圍，北投區5至8月均價僅90.6萬元，較年初的98.4萬元下滑7.9％，年增幅也僅約1.5％。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，若非仰賴熱門捷運站生活圈或石牌一帶新案支撐，北投多山勢區塊受先天條件限制，加上大環境偏弱、難推高價案，同一行政區內價差明顯，北士科利多難以在他處快速發酵。

毗鄰的士林區走勢亦趨平，5至8月均價119.9萬元，雖較去年同期近一成漲幅，但年初已因天母新案揭露推升均價至122.1萬元，反觀黃仁勳旋風過後不升反小跌1.8％；陳炳辰指出，士林捷運站周邊與天母屬機能成熟且具名氣的高價區，「買盤結構與仍在建構宜居性的北士科不同，兩地價格連動並不強」。

跨越基隆河的一橋之隔，三重曾被視為承接北士科題材的第一站，然而數據顯示5至8月均價為76.1萬元，雖較去年同期小增2.7％，卻不及年初的78.2萬元、季減2.7％，絲毫未受激勵；陳炳辰解釋，三重多個重劃區新案量體龐大，現階段買氣轉弱壓抑價格表現，尚在雛形階段的北士科亦難以即刻拉抬他區行情。

淡水方面，5至8月均價39.4萬元，較1至4月小漲0.8％、年增8.2％，雖仍在「3字頭」，但受惠於價格基期低、紅樹林與竹圍新案稀缺性、以及淡江大橋利多挹注，市場對合理價位仍有基本認知，呈現低檔盤整而非失控探底的走勢。

就後市觀察，陳炳辰認為，北士科題材的外溢效應不若想像，但北士科本區仍可關注文林北路上品牌建商新案，有機會挑戰高價，「不過，北士科開發住宅土地不算寬裕，整體近95公頃重劃區中可作住宅開發僅約三成，條件較佳的軟橋段已趨飽和，未來雖有機會維持『恆溫』，但延伸發揮空間恐有窄化風險，整體樂觀度相對保守」。