【大勢邸／Sylvia】第七波信用管制上路後，短線轉售明顯降溫、長期持有成主流！台灣房屋集團根據財政部資料統計，今年第1季非自用持有5至10年、適用「20％稅率」的房地合一申報案件占比最高，達42.3％，較2024年第4季增加1.5個百分點；同時，「免稅」案件占比升至22.1％，較上季增加1.4個百分點，顯示在限貸令收縮資金與價格漲幅的環境下，市場轉趨保守、轉售獲利同步縮水，免稅案量因自住免稅與賠售出場而同步擴張。

▲全國個人房地合一稅 各稅率案件佔比。台灣房屋提供

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，免稅交易走高，主因一是「自住免稅」機制發揮效果，連續持有並設籍6年以上的自住房屋，轉售獲利400萬元以內免稅、超過部分以10％稅率計算；第二則是「認賠殺出」個案增加，房地合一僅對獲利課稅，屋主若賠售即免稅。她指出，限貸令使房價漲勢收斂、自住售屋超過400萬獲利的比例下降，加上景氣轉保守、議價讓利變多，推升第七波信用管制後的免稅占比連兩季走升。

今年第1季免稅案已逾五分之一，展望後市，在央行未鬆綁限貸令前，價量難以明顯提振，整體轉售獲利仍偏弱，免稅案件占比可望續增。

結構面來看，長期持有的「20％稅率」占比持續攀升，與上一級距「35％稅率」（持有滿2年未滿5年）相比，稅負落差達15個百分點，驅動多數屋主延長持有、等到稅率較低時點才出手，於是「20％」成為當前最主流。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中補充，在政府「打投機不打自住」方針下，近一年各稅率占比變化明顯：長期持有（20％以下）整體上升，短期交易則一路下修。他指出，適用「45％稅率」（持有未滿2年）的短線交易，從2024年第4季的15.7％降至2025年第1季的13.8％、單季減少1.9個百分點，跌幅最為鮮明；「35％稅率」（2至5年）亦降至16.7％。

而限貸令後的待售期、貸款審核與撥款流程都拉長，使短期套利難度增加、增值空間有限，市場共識回到「剛需為王、長線布局」。

若回溯季別走勢，2024年第3季之前免稅占比呈逐季下滑，但限貸令上路後，免稅占比連兩季回升，與「持有5至10年、稅率20％」的攀升態勢分庭抗禮，凸顯資金與政策的雙重約束下，市場以自住本質與持有期間管理為核心；整體而言，第七波信用管制重新校準了買賣節奏與稅務效益的權衡：自住換屋在稅制保護下維持基本盤，投機性短線交易則明顯降溫，價量與獲利同步回歸理性。