【大勢邸／Sylvia】根據《永慶房產》針對台北市房市結構轉變的最新趨勢，顯示屋齡30年以上的中古住宅在2024年5月至2025年4月期間交易占比高達55%，幾乎是5年內新成屋交易量的五倍，顯示在房價高漲與地段考量雙重影響下，價格親民、坪效高的老屋反而成為主流，穩坐市場交易主力寶座。

▲近一年台北市各屋齡段交易量與交易占比。永慶房產提供

在台北市12個行政區中，除了新興重劃發展中的內湖與南港，其餘地區皆以屋齡逾30年的中古住宅為交易主力，尤以大安與松山兩區最為顯著，30年以上住宅占比高達69.4%與68.5%；對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，市中心核心地段多已開發成熟，新建案釋出有限，導致自住與首購族轉向總價更可負擔的中古住宅，尤其這類物件常鄰近捷運與生活機能齊備，兼具實用與地段優勢。

對比之下，新成屋則多集中於新興重劃區或都更成果地段，如西區門戶計畫帶動的大同區，即因新案穩定釋出而形成特例，近一年新成屋交易占比達30.6%，在北市排名第一；陳金萍分析，雖然大同區整體屋齡偏高，但新案多位於成熟地段，價格亦未脫離首購或在地換屋族可接受範圍，因此吸引穩定買氣。

價格方面，若以區域分析價差，以士林區最為明顯，新屋每坪平均單價110.7萬元，中古屋則僅64.9萬元，價差高達70.6%。其次為北投區，價差亦達61.7%。此一現象反映出隨著北士科開發、捷運北環段施工、以及輝達進駐北投等重大建設帶動下，區域新案水位急速推升；然而，陳金萍也提醒，士林與北投幅員廣大，社子島、陽明山等機能相對弱勢區段，對新案價格支撐有限，致使區內價差進一步拉大。

相對而言，文山與萬華則呈現新舊價格最為接近的態勢，價差僅約三成，單坪差距約20萬元；陳金萍表示，這些傳統住宅區近年開發力道有限，缺乏大型建設與題材加持，新案開價受限，自然難以與中古屋拉開明顯距離。

▲近一年台北市各屋齡段平均單價與價差。永慶房產提供

整體而言，在土地取得困難、新屋供給稀缺下，北市新案價格節節升高，而具價格優勢與生活便利性的中古住宅，仍是大多數實質買盤的首選，「未來房市發展仍需觀察利率政策與通膨變化，買方將更重視價格可負擔與居住實用性，讓中古屋憑藉靈活格局與總價優勢持續保有市場主力地位；至於新成屋則需仰賴區域建設、品牌建商與政策利多相互拉抬，方能延續熱度」。